폐가 리모델링과 농지법

요새 언론에서 시골에서 폐가를 리모델링해서 사용하는 사례가 자주 나온다. 폐가를 리모델링하는 것이 새로 건물을 짓는 것보다 친환경적이고 지방 살리기에도 도움이 된다고들 하는데, 그리고 그게 틀린 말도 아니기는 한데, 그게 폐가를 리모델링하는 주된 이유인지는 또 다른 문제다.

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아무 시골 동네나 찾아서 그 동네의 지적도를 떼어보자. 필지가 반듯반듯하게 정돈된 경우는 흔치 않다. 대부분은 정돈되지 않고 어지러워 보일 것이다. 땅 모양은 다 제각각이고 길은 삐뚤빼뚤하고 지목은 임야인데 벼가 자라고 국유지에 집이 있고 사유지에 길이 있다. 내가 사는 동네만 해도 그렇다. 집 한 채에 지목이 다른 서너 필지가 끼어 있는 집들이 종종 있다. 어떤 집은 대지+답+임야로 되어 있고, 어떤 집은 대지+전+임야+잡종지로 되어 있다. 새로 조성한 농업 단지 같은 곳이 아니라 옛날부터 사람들이 적당히 모여 살아온 시골 동네에는 그런 일이 흔하다.

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여기서 눈여겨 보아야 할 것은 농지에 지은 집이다. 농지에 집을 지으면 농지법 위반이다. 그러나 옛날부터 그 집에서 살았고 그 땅이 자기 소유라면 별문제 없이 지낼 수 있다. 농지법이 해당 법률 제정 이전에 농지에 지은 건물까지 소급 적용되지 않기 때문이다.

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문제는 그 집에서 살던 사람이 죽고 그 사람의 자손은 외지에 사는 경우다. 집을 처분하려니 집이 낡아서 아무도 사려고 하지 않고, 집을 부수고 땅만 팔려고 하니 농지라서 헐값으로 팔아야 하고, 집을 안 부수면 어차피 널린 게 농지인 동네에서 철거비까지 부담하며 농지를 사고 싶어 하는 사람은 없을 것이고, 그 집을 부수고 새로 개발행위허가를 받아 새로 건물을 짓고 농지를 대지로 형질변경을 하려니 경제성이 안 맞는다. 요새 시골에 늘어나고 있다는 폐가가 그런 종류의 것이다. 버리기는 아깝고 쓰려니 못 쓰겠고 일단 가지고만 있으니 폐가가 되는 것이다.

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해당 농지를 대지로 바꾸려면 어떻게 해야 할까? 우선, 해당 건물을 철거하고 새로 신축하는 방법이 있다. 폐가를 철거하고 개발행위허가를 새로 받아서 건물 지으려면, 전기, 상하수도, 가스, 진입로 등을 다 새로 해야 하고, 행정절차를 하나하나 다 밟아야 하고, 설계부터 시공까지 돈이 꽤 든다. 어떻게 해서 건물을 새로 짓고 준공 승인까지 받았다고 해도 쪼그라드는 시골 동네에 굳이 비싼 돈 주고 새 집으로 이사올 사람도 마땅치 않다. 농지에서 대지로 형질변경이 가능하다고 해도 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 된다.

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여기서 중요한 것이 농지법이다. 해당 건물을 지은 시기가 1988년 이전이냐 이후가 핵심이다. 농지법은 1973년에 제정되고 1988년에 개정되었다. 농지법에 따르면, 1988년 이후 허가받지 않고 농지에 지은 건축물은 모두 불법 건축물이며, 건축물을 지은 지 아무리 오래되었다고 해도 건축물을 근거로 하여 대지로 지목변경할 수 없으나, 1988년 이전에 지은 건축물 중 생계 목적으로 지었고 현재까지 사용하는 건축물에 한하여 대지로 지목변경할 수 있다. 여기에 착안하여, 폐가를 이용하여 농지를 대지로 지목변경 할 수 있다. 1988년 이전에 지었으나 현재는 폐가가 된 건물을 리모델링한다고 해보자. 그렇게 건물을 살려놓으면 그 건물을 근거로 하여 농지를 대지로 바꿀 수 있다. 1988년 이전에 지은 건축물이 건물이 허물어지지 않고 있더라도 사용되지 않는 폐가 상태라면 지목변경이 안 된다. 반드시 사용 중인 건물이어야 한다.

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폐가가 있는 농지를 소유한 외지인이 선택할 수 있는 것은 세 가지이다. 개발행위허가를 받아 건축물을 새로 짓거나, 아무 것도 손 안 대고 주변의 농지 가격 또는 그 이하로 팔거나, 폐가를 수리하거나 개조한 다음 농지를 대지로 지목변경한 뒤 다른 사람에게 팔거나. 세 번째 선택지가 가장 경제적으로 보이겠지만 건축업자도 아닌 일반인이 기존 직장을 유지하면서 폐가를 고치는 것은 쉽지 않다. 대부분은 두 번째 선택지를 고르게 되어 있다.

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폐가를 개조해서 멀쩡한 건물처럼 보이게 하는 것이 일반인 기준으로 어려운 작업이지 건축업자로서는 그리 어려운 일은 아닐 것이다. 뼈대만 살아 있으면 벽을 새로 만들고(박정희 때 만든 시멘트는 밀도가 낮아서 부수기도 쉽다), 바닥에 보일러 깔고, 지붕에는 개량기와를 설치하면 된다. 배수로나 진입로가 문제가 될 수 있는데 기존의 배수로나 진입로를 이용하면 되고, 정 안 되면 배수로는 관행적 수로라고 하고 진입로도 관행적 도로라고 해서 비비면 행정관청에서 봐준다. 그것도 싫으면 개조해서 카페 한다고 해놓으면 된다.

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폐가를 사람이 살만한 건물로 바꾸고 행정관청의 승인을 받아 지목을 농지에서 대지로 바꾸면 그 순간 공시지가가 세 배가 된다. 언론에서는 집이 낡았다는 것만 강조하는데 핵심은 지목이다.

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이러한 것의 연장선에서 연예인들이 시골살이를 볼 수도 있다. 예전에 어떤 연예인이 제주도에 가서 농사를 짓고 농작물을 팔다가 작은 물의를 일으킨 적이 있었다. 해당 연예인은 자기가 직접 키운 콩을 마을 직거래 장터에서 팔 때 농약을 주지 않았다며 “유기농 콩”이라고 이름붙였다가 국립농산물품질관리원의 조사를 받았다. 그 연예인이 고작 콩 몇 kg 팔면서 유기농이라고 하든 말든 무슨 큰일이 나겠는가? 핵심은 그 연예인이 농산물 인증제도를 지켰느냐 여부가 아니라, 왜 자기가 농사를 짓는다고 동네방네 광고를 하고 다녔느냐는 데 있다.

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얼마 되지도 않는 콩을 이웃 주민들하고 나누어 먹어도 되고 동료 연예인들한테 선물해도 되는데 왜 굳이 그렇게 했을까? 친환경의 가치를 나누고 싶어서? 콩은 생명력이 강해서 농약을 주지 않아도 웬만하면 잘 자란다. 몬산토도 아니고 그까짓 얼마 되지도 않는 콩을 얻자고 농약을 주면서 키우겠는가?

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헌법 121조에 있는 경자유전의 원칙에 따라, 농사짓는 사람만이 농지를 소유할 수 있다. 법률적인 의미(농지법 시행령 3조)에서 농사를 짓는 사람(농업인)이 되려면 “1천 제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생 식물을 경작 또는 재배”하거나 “1년 중 90일 이상 농업에 종사”하거나 “농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상”이기만 해도 된다. 농지 취득 시 취득세 감면, 양도세 감면, 농지전용부담금 면제 같은 것까지는 모르겠는데, 해당 지역의 농지를 구입하기만 했어도 경제적 이득이 꽤 되었을 것이다. 내가 듣기로, 그 연예인이 그 동네에 살기 시작할 때는 평당 5만 원이었는데 토지를 매각할 때는 100만 원이 넘어갔다고 한다.

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* 뱀발

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유튜브 채널인 <가로세로연구소>에서 제주살이를 하던 해당 연예인을 좌파 연예인으로 지목하며 가식적이고 위선적이라고 비난했던 적이 여러 번 있었다. 해당 연예인이 채식한다고 하지만 한우 홍보대사를 할 정도로 돈을 밝힌다고 하기도 했다. 그런데 부동산 관련 의혹은 거의 다루지 않았던 것으로 기억한다. 직원 동원해서 토지대장만 발급받아도 의혹제기 정도는 충분히 할 수 있었을 텐데 왜 하지 않았을까? 당시 강용석이 부동산 유료 강의를 하고 있었는데, 농지 관련 투자 방법을 무료로 밝히고 싶지는 않아서 그런 것은 아니었을까 싶다.

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(2025.01.22.)

첫 학부 수업 후기

이번 학기 강의 평가가 나왔다. 그럭저럭 나쁘지 않게 나왔다. 학부 수업에서 강의 평가 평점 테러를 당했던 선생님들의 이야기를 종종 들었는데, 다행히 나는 그런 것을 안 당했다. 첫 학부 수업을 무사히 마쳤다.

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나는 수업에서 무리해서 진도를 나갔다. 학생들 중 상당수가 수업 내용을 명확히 이해하지 못하고 있음을 알면서도 진도를 계속 나갔다. 서프라이즈 퀴즈를 냈다. 비평문을 써오도록 했다. 중간고사와 기말고사 중 기말고사만 한 번만 보거나 시험 없이 기말보고서로 대체하는 수업이 많다고 학생들을 통해 뒤늦게 들었지만, 중간고사와 기말고사를 모두 보았다. 그래도 무사히 학기를 마쳤다. 나의 기본 방침은, 동일한 노동량과 노동시간을 유지하는 선에서 학생들에게 최대한 다양하고 많은 것을 보여주되 학생들의 부담은 최소한으로 하는 것이었다.

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서프라이즈 퀴즈가 10점 만점인데 자기 이름과 학번을 쓰는 1번 문제에 9점을 배점했다. 내가 그렇게 할 거라고 하니 학생들이 웃었는데 진짜로 그렇게 하니까 시험지를 받아본 어떤 학생이 “아니, 그게 진짜였네?”라고 말했다. 서프라이즈 퀴즈의 답을 모두 알려준 다음 일부 문제가 기말고사에 나온다고 했고 정말로 그렇게 했다.

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중간고사와 기말고사 모두 예상 문제를 실제 문제의 2배수 정도로 만들어 공개했고 문제 변형 없이 예상 문제에서만 문제를 냈다. 기말고사 때는 답안에 어떤 내용이 포함되어야 하는지 그 범위도 알려주었다.

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비평문을 쓰라고만 하면 아예 쓰지 못하거나 수업 자료를 그대로 베낄 것이어서 글쓰기 방법에 관한 별도의 강의와 읽을 자료에 관한 해설 강의를 찍어서 올렸다. ChatGPT를 쓰다 걸린 학생이 있는데, 차마 0점 처리를 할 수는 없어서 ChatGPT를 쓰고 안 걸리는 방법을 알려주고 내 수업에서는 하지 말고 다른 사람 수업에서 하라고 했다. 참고 문헌을 어떻게 해야 하느냐는 질문을 받고는 정석대로 참고 문헌을 찾는 방법과 시간 없을 때 참고 문헌을 부풀리는 방법을 모두 알려주었다. 참고 문헌을 부풀렸을 때 바로 걸려서 욕먹는 방법과 의심은 받지만 일단 넘어가는 방법이 있는데 이 또한 내 수업에서는 하지 말고 다른 사람 수업에서 하라고 했다.

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중간고사와 기말고사 예상 문제와 가능한 답안 작성 범위를 알려주었는데도 걱정하는 학생들이 있어서, 나는 모르겠으면 틀리라고 했다. <언어철학> 수업은 어차피 상대평가니까 남들보다 덜 틀리기만 하면 된다고 했다. 그렇게 말하고 정말로 상대평가로 최대한 학점을 잘 주었다. 최하 점수가 C+였고, A와 B의 비율은 학교에서 허용한 최대한으로 할당했다. <심리철학> 수업은 절대 평가여서 최하 점수가 B+였다. 중간고사 답안지로 백지에 가까운 것을 냈다? B+였다. 초짜 강사를 만나서 고생했으니 점수라도 잘 받으라는 취지도 있었다. 성적을 잘 주어서 그런지 성적이의신청이 단 한 건도 없었다.

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진도를 약간 무리해서 나간 것은 맞다. 학생들이 수업 내용을 잘 따라가지 못하는 것 같으면 보통은 수업 진행 속도를 늦추거나 학습량을 줄이거나 한다. 보통은 그게 맞기는 한데, 반드시 그렇게 해야 하는 것은 아니다. <경제수학>이나 <경제통계학> 같은 수업은 학생들이 수업 내용을 숙지하지 못할 경우 <계량경제학> 수업 들을 때 봉변을 당할 수 있으므로 진도량과 숙지 정도의 균형을 고려해야 한다. 그러나 <언어철학>이나 <심리철학>은 수업 내용을 숙지 못해서 다른 학부 수업을 듣는 데 지장이 생길 가능성은 거의 없다. 그렇다면 진도를 그냥 나가도 된다.

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내가 수업 시간에 어떤 것을 설명했는데 내가 한 설명을 학생들이 이해하지 못한 것처럼 보인다고 해보자. 그러면 방금 설명한 것을 다시 설명하면서 내가 착각하거나 잘못 이해한 것은 아닌지, 내가 잘못 설명하지는 않았는지 다시 생각해 본다. 내가 잘못 설명한 것 같으면 정정하고 다시 설명한다. 다시 생각해 보아도 내가 맞은 것 같으면 어떻게 하느냐? 학생들을 한 명씩 응시하며 중요 내용을 다시 설명한다. 그러면 학생들 중 고개를 끄덕이는 사람이 나온다. 그 학생은 수업 내용을 이해해서 끄덕인 것인가? 그건 중요하지 않다. 다음 부분으로 넘어가도 되는 분위기가 형성된다는 점이 중요하다. 그 기세를 수업 끝날 때까지 유지하면 계획한 대로 진도를 나갈 수 있다. 실제로 나는 그런 식으로 수업계획서대로 진도를 다 나갔다.

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진도가 많이 나가서 학생들이 불만을 품는 것이 아니다. 진도가 많이 나간 다음에 강사가 학생들보고 자기가 한 것을 똑같이 따라 해보라고 해서 문제가 생기는 것이다. 물론, 공학 같은 경우는 강사가 하는 대로 학생들이 똑같이 따라 할 수 있어야 한다. 그걸 못 하면 사고가 난다. 인문학은 그렇지 않다. 학생들이 강사가 한 것을 따라 하지 못한다고 해도 아무도 다치지 않는다. 내가 가르친 학생들 중 대부분은 졸업 이후 전공과 무관한 삶을 살 것이다. 그러면 하지도 않을 것을 따라 하라고 할 게 아니고 이 수업이 아니면 못 볼 것을 다양하게 보게 하는 것이 좋을 것이다. 자기 전공에 무엇이 있는지도 모른 채로 졸업하는 것보다는 그게 낫다.

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기세로 진도를 나갈 때의 장점 중 하나는, 학생들에게 수업 내용과 관련해서 보여줄 수 있는 것이 늘어난다는 것이다. 이해를 했든 못 했든 진도를 나가면 해당 분야에 어떤 철학자가 어떤 논의를 했는지, 어떤 주제가 있는지를 더 많이 보여줄 수 있다. 이게 중요하다. 내가 다니는 학교의 수업과 비교해서 다른 학교에서 같은 수업을 담당한 선생님이 얼마나 잘 가르치는지는 녹화 강의가 없는 이상 알 방법은 없다. 웬만큼 입소문이 날 정도로 명강의가 아니면 누가 무엇을 가르치는지도 잘 모른다. 그런데 어느 학교 철학과에서는 이 철학자도 가르치고 저 철학자도 가르치고 별걸 다 가르치는데 내가 다니는 철학과에서는 철학자의 이름도 못 들어봤다고 하면 기분이 나빠진다. 코스 요리를 시켰는데 다 못 먹을 것 같다고 해서 나와야 할 요리가 안 나오면 기분이 나쁠 수밖에 없다. 손님이 다 먹든 못 먹든 나와야 할 요리는 나와야 한다.

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내가 이렇게 말한다면 누군가는 음식점의 음식과 대학의 학부 수업의 유비가 가능하냐고 반문할 수도 있겠다. 음식점에서는 음식을 남기더라도 서비스로 더 주면 손님이 좋아하는데 대학에서는 정반대 아니냐고 할지도 모르겠다. 그에 대한 나의 대답은, 음식점에서도 남기면 벌금 매긴다고 해놓고 음식을 계속 가져오면 손님이 화를 낸다는 것이다. 대학에서 학생들이 자기가 제공받는 교육 서비스를 제대로 누리지 못한다고 해서 강사가 학생들을 타박한다든지, 수업 중에 화가 나 있다든지, 훈계한다든지 하는 것이 아니라 “이거 나름 맛있는 건데 한 번 맛이나 보시지 입도 안 대셨네”라고 한다고 해보자. 이야기는 달라진다.

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나는 <언어철학> 수업에서 기말고사 보기 전 마지막 시간에 학생들에게 이렇게 말했다.

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“한 학기 동안 콜린 맥긴의 『언어철학』 한 권을 다 보기로 했는데, 정말로 이렇게 다 보았습니다. 이게 무슨 말이냐면, 서울대 빼고, 연고대 빼고, 서울에 있는 웬만한 대학에서 하는 <언어철학> 수업과 적어도 진도에 있어서는 거의 차이가 없다는 거죠. 그러면 내가 그 학교들에 계시는 선생님들만큼 수업을 잘 했느냐? 그런 건 여기서 따지지 맙시다. 어쨌든 진도에 있어서는 전혀 꿇리지 않는다는 거예요. 다른 학교 철학과 다니는 친구가 에반스 어쩌고 그러면 나도 수업 시간에 배웠다고 할 수 있는 거예요. 그런데 친구가 그냥 지나가는 게 아니라 캐물으면 어떻게 하느냐? 오래전에 배워서 기억이 나지 않는다고 하든가, 강사가 초짜여서 잘 못 가르쳤다고 하세요.”

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<심리철학> 수업에서도 비슷한 이야기를 했는데 이런 말을 덧붙였다.

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“저는 다른 학교에서도 다 김재권의 『심리철학』으로 가르치는 줄 알았거든요? 그런데 다른 학교에서 <심리철학> 수업하는 선배가 김재권 책이 너무 어렵다고 라벤스크로포드 책을 주 교재로 쓴다고 하더라구요. 그걸 너무 늦게 들었어요. 학기 중반 이후에 들어서 돌이킬 수 없었는데, 하여간 우리는 서울 시내 웬만한 대학에서 하는 <심리철학> 수업에 비해 적어도 진도로는 꿇리지 않습니다. 그러면 제가 그 선생님들만큼 잘 가르쳤느냐? 그런 건 굳이 여기서 따지지 맙시다.”

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(2025.01.05.)